买房必备，打造成都二手房实时数据大屏-需求篇
各位道友好，我是‘星辰编程理财’。由于最近准备在成都买一套二手房，我准备打造一个成都二手房买卖实时数据大屏，方便查看数据及辅助决策。本篇主要是先梳理这轮房地产下行的逻辑、当前环境政策、定制数据指标、数据源整理。
背景
这里，我先从本人的视角出发，看到房地产行业这轮进入了下行周期的原因：
在过去十多年，我国房地产发展迅猛，在房价长期上涨的预期下，房地产企业大多采取快周转、高杠杆的商业模式，房地产行业的泡沫也越来越大。房地产越来越可能带来一轮金融危机，然后监管部门开始监管并出台“三道红线”监管政策。为满足“三道红线”，部分房企去杠杆、被动缩表并快速回收现金，这时候新房开始打折促销，房地产销售面积和销售额开始逐渐下划。同时叠加前几年疫情和经济不景气，影响到个体出现越来越多的法拍房。‘新房打折促销’和‘越来越多的法拍房’不断击穿底价，这让开发商和二手房东不那么硬气，购房者购房开始更加理性，房地产行业进入了下行周期...。
好了，再梳理一下当前房地产相关的整体环境和政策，以及个人需求的梳理。
整体环境
经济：
- 物价：截止2024年10月，PPI连续24个月负增长，CPI在零附近徘徊，
通缩压力明显。 - 三驾马车：消费和投资代表的内需接近零增长，特朗普入选出口不确定性增加。居民收入增速放缓，消费信心不足，消费零售总额增长乏力。
- 金融数据：
M1和社融持续放缓，企业不愿意贷款，居民预防式储蓄。 - 就业率：2024年9月，城镇不含在校生（16-24）劳动力失业率为17.6%，不含在校生（25-29）劳动力失业率为6.7%，城镇调查总失业率为5.1%。
总的来说，经济现在不景气，通缩压力明显，需要强有力的财政货币政策恢复大家信心。
人口：
老龄化：2023年，65岁及以上人口占比为15.4%，占全球老年人口的大约1/4。少子化：目前生育率在全球主要经济体中排名倒数第二，2023年总和生育率不足1.1。不婚化，11月，根据民政部发布的《2024年3季度民政统计数据》，全国结婚登记474.7万对，同比减少94.3万对，预计2024年结婚对数创近40年来的新低。
我认为人口规模已经出现了不可逆趋势，即使现在政策跟上，也不太可能逆转了。
政策方面：
517新政：
调整房贷首付比例：将首套住房降至15%、二套住房降至25%。取消房贷利率下限：取消全国层面首套住房和二套住房房贷利率政策下限。下调公积金贷款利率：首套、二套房公积金贷款利率下调0.25个百分点。设立保障性住房再贷款：拟设立保障性住房再贷款3000亿元，收购商品房用于保障房。
924政策组合拳：
降低存量房贷利率：引导银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，平均降幅在0.5个百分点左右。统一首付比例：首套房和二套房的房贷最低首付比例统一为15%，支持改善性购房需求。优化保障性住房再贷款政策：将保障性住房再贷款中央银行资金支持比例由60%提高到100%。缓解房企流动性压力：一是将房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策延长到2026年底；二是支持收购房企存量土地，盘活房企存量资产。
11月13日：调整优化税收政策，通过优化契税、增值税和土地增值税，降低购房人负担。
从政策后结果来看，517新政仅带来5、6月房地产“脉冲式”回升。924政策组合拳带来了10、11月成交量的回升，后续持续性有待观察。值得说的是，自己十月份刷抖音成都二手中介大多是唱多的，在情绪渲染下，就问准备买房的各位慌不慌？
成都目前政策
4月29日起，全市范围内住房交易不再审核购房资格。
8月13日起，在全市购房只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
10月15日起，二孩及以上家庭新购住房办理商业贷款时均认定为购买首套住房，支持商业银行按照认定套数办理住房贷款。新购商品住房（除定向销售项目外）和二手住房的，取得《不动产权证书》后即可上市交易。
10月15日起，提高住房公积金最高贷款额度，单人最高由40万元提至60万元，双人最高由80万元提至100万元。取消首套住房和二套住房最高贷款额度差异。多子女家庭、“以旧换新”购房最高贷款额度对应上浮20%，支持商贷转为公积金贷款。可提取本人父母、子女的住房公积金。
自我需求
首先，先介绍一下我现在的情况。17年初我在天府新区上车了一套房子，目前房贷还剩十来万的样子。负债上只有房贷，车贷已还完。由于现在有二胎，这套未来明显会不够住，存在换房的需求。时机上面，现在房价慢慢开始回顾理性了，明年应该有不错的换房机会。
买新房还是二手？如果我卖这套上车新房的话，考虑未来工作的稳定性，大概能支撑到280w左右的房子，不过这基本是花光了所有存款且背了不少长债。接受不了这种负债结构，不敢赌，想稳当点。现在成都的新房确实划分了阶层，已经不是普通人消费得起的了，这咋们要认，不强行上是起码的尊重，所以还得是换二手房了。二手房也有二手房的买法，可以卖了当前这套换大的，也可直接上一套总价比较低的房子。
从现实情况分析，我个人认为房产投资已经不是闭着买就赚钱的年代了，好的、有未来预期的房子总是贵的，对于普通人来说遥遥不可以及，是时候该下桌了。成都5+2区域总价低的二手房只剩老破大了，这应该是我重点关注的地方。确实干不动了，想躺平，老破大也可以接受的，总比当牛马舒服一些。
话说回来，明年作为一个买方，自然希望自己买得越低越好。随着未来房价触底反弹，有可能我还是一个卖方，自然希望卖得越高越好。这里就有一个需求，就是寻找短期(1-2年内)的二手房价格低点和高点。
这就是我准备打造一个成都二手房买卖实时数据大屏的原因，它可以方便查看二手房相关数据，用来辅助决策。
需求拆解
经过上面的介绍，其实我的核心需求就只有一条，就是寻找短期的二手房价格低点和高点。基于此需求，我把相关数据分为了价、量、周转、回报、长期预期这几类。通过长期跟踪这几类高频数据，可以了解到当前成都二手房整体情况，以及预测未来短期的走势。
价
成交价：周成交均价
挂牌价：周挂牌均价
成挂比：成交价/挂牌价
成交环比：周成交价/上周成交价-1。
成交同比：月成交价/去年该月成交价-1。
挂牌环比：周挂牌价/上周挂牌价-1。
挂牌同比：月挂牌均价/去年该月挂牌均价-1。
量
成交量：周成交量。
挂牌量：周挂牌量。
成交环比：周成交量/上周成交量-1。
成交同比：月成交量/去年该月成交量-1。
挂牌环比：周成交量/上周挂牌量-1。
挂牌同比：月挂牌量/去年该月挂牌量-1。
周转
总挂牌量：二手房的总挂牌量。
成交周期：周期内从挂牌到成交所用的平均时间。
去化周期：总挂牌量/成交量*成交周期。
回报
租金回报率：（月租金 × 12 - 月租金（摩擦成本））/ 成交价。
贷款利率：当前市场环境的房贷贷利率
固定收益：租金回报率 - 贷款利率
长期预期
当前人口：2140.3万
预期人口(2035)：2350万
预期人口(远期)：2600万
数据源
经目前调研来看，贝壳的数据源虽然比较全，但数据不易获取。目前已知成都房小团的房产数据比较全面，易于获取，所以目前采用房小团的房产数。我们使用该数据的目的是观察房价趋势，数据口径统一，具有代表性，不用太追求绝对的准确性。
总结
这篇我梳理了房地产行业下行的原因、当前环境政策及需求整理（定制数据指标及数据源）。还是想说，现在不是房子随便买的年代了，普通人很难买到投资回报率不错的房产，买房需要更加慎重了。另外坚决不高杠杆买房，高杠杆+长期大额负债+大额固定资产组合很难有抗风险能力。最后希望大家有所收获，买到好房子。